Forælderkøb – Fordele og ulemper

Foræderkøb

Vilkårene for forældrekøb rammes af regeringens nyligt vedtagede skattereform. Det ændrer ifølge økonomer skattevilkårene, for investeringer i forældrekøb, og priserne kan forventes at falde med 5 procent i løbet af de kommende år. I denne artikel gennemgår vi derfor fordelene og ulemperne ved forældrekøb. 

I dag er det blevet populært for forældre, til kommende studerende, at investere i en bolig, som den studerende kan bo i, imens de studerer.

Mange forældre ser det som en mulig investering, men det skal ikke være grunden til det.

Man bær i stedet gøre det for at hjælpe sit barn, og at hjælpe bør være første prioritet for købet af boligen. Ellers kan der opstå gnidning mellem studerende og forældre, hvis forventninger til belliggenhed, velligeholdelse og husleje og ikke stemmer over ens, fra enten forældrenes og den studrendes side.

Priserne og krav er steget

I de senere år efter finanskrisen, er priserne på boliger steget stødt årligt. Det gør sig i sær gældende for København, Århus og Odense. I dag er boligpriserne sammenholdt med inflationen på højde med priserne fra 2007, lige før finanskrisens udbrud.

I disse områder er udbuddet stadig stigende, og dermed er priserne ligeledes. Den seneste måling fra ejendomsmæglerfirmaet Boliga, viser at priserne 2. kvartal steget med 4,2 procent point.

 

Lejlighedspriser

 

Ifølge kurven er en ejerlejlighed steget med 60 procent i værdi, siden priserne var på sit laveste siden finanskrisen. Dermed kan et forældrekøb virke som en god investering.

Flere økonomer har dog udtalt at situationen på nuværende tidspunkt er allarmerende og, at et vendepunkt kan være under opsejling.

Bl.a. udtalte Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom i Nordea Kredit i Juni 2017 til Berlinske:
»De seneste prisstigninger på ejerlejlighedsmarkedet er alarmerende, også selv om priserne ser ud til at have holdt pause i marts. Ser vi på udbudspriserne i april, er der nemlig ikke noget, der tyder på, at sælgerne har sænket deres forventninger. Derfor tror vi mest på, at de uændrede priser i marts er en enlig svale,«

Årsagen til stigningen i ejerlejlighederne

Der er flere grunde til stigningen i boligerne, som er egnede til forældrekøb. 

Den største årsag er, at både forældre og børne er blevet mere kræsende omkring standarden af selve boligen. Det er blevet normalt at gå efter nyere bolig, og derfor har markedet de senere år bygget om, for at møde kravet fra lejerne. Det har medført en gennerel pris- og lejestigning på tværs af alle studiebyerne. 

Samtidig bygges der ikke længere kollegier, hvor mange studerende bor på få kvadratmetre. I stedet bygges større lejligheder egnet til at de studerende kan bo flere i en lejlighed. Det skaber et tryk på lejligheder som er egnet til forældrekøb, da efterspørgslen stiger hurtigere end udbuddet af nye lejligheder. 

Ny skattereform ændrer på vilkårene for forældrekøb

Det forventes, at regeringens nye skattereform, som træder i kræft d. 1. januar 2021 vil have en negativ uindvirkning på priserne for forældrekøbsboliger, da skatteforholdene bliver forringet, og efterspørgslen derfor vil falde.

Curt Liliegreen fra Boligøkonomisk Videnscenter udtrygte i Juli 2017 til Berlinske en sikkerhed for at priserne på forældrekøbs boliger, vil falde i de kommende år grundet den nye skattereform.

“Den skattereform, som træder i kraft den 1. januar 2021, vil alt andet lige medføre et prisfald på ejerlejligheder i de store universitetsbyer på fem til ti procent”.

Dermed er det i øjeblikket vigtigt at observere markedet inden en investering i et forældrekøb foretages.

Faren ved forældrekøb

Der er en naturlig risiko ved køb af lejlighed, da markedet kan vende, og priserne for køb af lejlighed derfor kan falde i en periode. Ifølge kurven fra Boliga er dette dog ikke en umildbart fare, da priserne på lejligheder i gennemsnit er steget i løbet af de sidste 25 år.

I tilfældet med forældrekøb, kan forældrene dog stå med en lejlighed, som den studerende ikke længere har brug for, da den studerende kan flytte studie, foretage et udenlandsophold, eller færdiggøre studiet, og derefter ønsker at flytte.

I alle disse tilfælde kan forældrene derfor risikere at stå med en lejlighed, som de er nødsaget til at sælge på et dårligt tidspunkt i markedet. Det er derfor vigtigt at være fremadsynet, når man foretager en investering i forældrekøb, da det kan være nødvendigt at eje lejligheden i en periode, indtil den kan sælges til den rette pris.

Der er flere udgifter forbundet med et forældrekøb!

Når man overvejer en investering i en forældre, skal man overveje omkostninger til renovation, og velligehold af lejligheden, samt udgifter til ejendomsforeningen. Ligledes er det muligt at blive beskattet af både lejeoverskud og af et eventuelt overskud på salget af lejligheden.

Forældrene bærer som ejer af lejligheden også ansvaret for boligens ydre. Det er dermed forældrene, som sammen med ejerforeningen skal betale for renovation af lejlighedens ydre. Det tæller større poster som, visevært, renovation af tag, kloak og køkken. 

Så når man overvejer et forælderkøb er det vigtig, at tage en samtale med ens børn, er den by de vil bosætte sig i? Har de søskende som muligvis kan overtage lejligheden? Er der mulighed for udlejning af boligen i tilfælde af udenlandsophold?

Er man ikke selv erfaren i udformning af regnskabet, er det en god ide at søge hjælp hos en revisor. De fleste mindre revisorkontorer vil gerne håndtere private lejlighedskøb og efterfølgende private selvangivelser for i omegnen af 5000 kr. årligt. 

Samtidig er det nødvendigt at sætte sig ind i hvordan du bliver beskattet, både af overskuddet på lejeindtægter, samt af et eventuelt salg af lejligheden.

Her gælder det som regl, at man vil blive personbeskattet af hele lejeindtægten og overskuddet på salget, medmindre man opretter et selvskab.

Det er muligt at oprette en enkeltmandsvirksomhed, og dermed, er det muligt at trække udgifterne fra indtægterne uden at blive beskattet af det. Det kræver dog et samarbejde med en revisor, hvis ikke du har erfaring med regnskab, moms og udformning af personlig selvangivelse til virksomhedsejer.

Alternativt er det muligt at få en virsomhedsordning, sammen med banken. Her er det muligt at få de samme forhold som med et selvskab, men der er mindre forhold, som kan trækkes fra.

Her er nogle råd og ting du skal huske ved et muligt forælderkøb

  • Rådfør dig inden du foretager et forældrekøb.
  • Udform et langsigtet budget for at sikre der er luft nok i budgettet i tilfælde af dårlige tider, og, at der samtidig er plads til eventuel rennovation af lejligheden.
  • Overvej om boligen dække den studerendes fremadrettede behov – er lejligheden stor nok til at en evt. Kæreste kan flytte ind.
  • Sikre det er tilladt at udleje og fremleje lejligheden.
  • Få hjælp til skatteordning i forhold til et forældrekøb.
  • Find den rette rådgiver vedr. Den “rette” husleje sats, og lav lejekontrakten, således at den studerende kan opnå boligsikring.

Skal det være en ejerlejlighed eller en andelsbolig?

Selvom der ikke gælder de samme skatteregler, kan andelsbolig være en mulighed.

Hvis man finder en andelsbolig der tillader et forælderkøb/udlejning af lejligheden, kan der være fordele og ulemper ved det.

Fordele

  • Med nedbringelse af foreningens belåning stiger andelens værdi.
  • Dit barn kan søge boligsikring som lejer af lejligheden.
  • Man kan optage et lån i andelens værdi.

Ulemper

  • Det er foreningen der bestemmer forbedringernes pris
  • Når foreningen optager et lån, kan adelenes værdien ikke blive reduceret.